Projeto Integrado Inovação Negócios Imobiliários – O aluguel de Tunico

Projeto Integrado Inovação Negócios Imobiliários – O aluguel de Tunico

O Projeto Integrado Inovação – Negócios Imobiliários tem como objetivo relacionar teoria e prática para desenvolver uma compreensão profunda dos processos que envolvem o mercado imobiliário, especialmente no que se refere à locação de imóveis. A situação proposta para o tema “O aluguel de Tunico” explora os desafios enfrentados por locatários e locadores, destacando a importância de um contrato bem estruturado, seguro juridicamente, e as implicações legais que cercam a relação locatícia. Neste contexto, é abordada a necessidade de atenção às reformas que Tunico pretende realizar no imóvel, além da negociação de um contrato de longa duração para assegurar seu investimento.

O caso de Tunico oferece uma oportunidade prática de aplicar os princípios fundamentais da Lei do Inquilinato, especialmente no que diz respeito à proteção dos direitos do locatário em caso de venda do imóvel durante o período de locação. O estudo analisa também a relevância do registro do contrato de locação nos cartórios adequados, um passo crucial para garantir que o novo proprietário seja obrigado a respeitar todos os termos do contrato, incluindo o prazo de 10 anos e as condições das reformas. O projeto enfatiza a aplicação dos princípios registrais, como a publicidade, continuidade e especialidade, para assegurar a segurança jurídica.

Além disso, o projeto destaca a responsabilidade do corretor de imóveis em fornecer orientações precisas sobre as formalidades contratuais e os trâmites burocráticos necessários para proteger os interesses de ambas as partes. Ao estudar o caso de Tunico, os estudantes têm a oportunidade de aprimorar suas habilidades de análise crítica e resolução de problemas práticos, ao mesmo tempo em que compreendem a importância de formalidades legais e registros que garantem a tranquilidade e a proteção dos envolvidos na locação de imóveis.

Veja o Roteiro

SITUAÇÃO PROPOSTA
[A locação de imóveis é uma prática comum e essencial para a dinâmica urbana e residencial,
servindo tanto a interesses comerciais quanto habitacionais. No Brasil, o processo de locação é regido
pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que estabelece as normas e diretrizes tanto para locadores
quanto para locatários, visando equilibrar os direitos e deveres de ambas as partes. Para além das
normas legais, a formalização e o registro de contratos de locação são aspectos fundamentais que
garantem segurança jurídica, claridade nas relações contratuais e proteção para as partes envolvidas.
O contrato de locação é o instrumento que oficializa o acordo entre o locador (proprietário)
e o locatário (inquilino), especificando detalhes como a duração do contrato, o valor do aluguel, as
condições de uso do imóvel, e as responsabilidades por manutenção e reparos. Essas formalidades
são essenciais para assegurar que ambos os lados compreendam suas obrigações e direitos, evitando
conflitos e mal-entendidos futuros. Além disso, é importante que o contrato seja claro, detalhado e
justo, cobrindo todos os aspectos que possam afetar a estadia do locatário e a administração do
imóvel pelo locador.
Comumente não se registra o contrato de locação, bem como não se atenta às formalidades,
no entanto, tanto as formalidades quanto o registro do contrato não apenas estruturam a relaçãolocatícia de maneira clara e segura, mas também protegem o investimento e a tranquilidade tanto
de locadores quanto de locatários.
Pensando nisso, analise as situações apresentadas e realize as atividades propostas.
ATIVIDADES
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PASSO 01
Descrição do Problema:
O aluguel de Tunico!
Tunico encontrou um imóvel ideal para locação, mas precisa realizar uma ampla reforma para
adequá-lo às suas necessidades. Para garantir a viabilidade de seu investimento, Tunico pretende
negociar um contrato de locação de longo prazo, com duração mínima de 10 anos, e incluir uma
cláusula de rescisão prevendo a devolução proporcional ao valor investido na reforma, caso o
contrato seja encerrado prematuramente pelo locador.
Instruções:
1. Leia a situação com atenção.
2. Considere a legislação brasileira.
3. Responda as questões apresentadas de forma fundamentada.
Questões:
1. Como Tunico pode proteger seus direitos de locatário frente à possibilidade de venda do
imóvel durante o período de locação?
2. Descreva as medidas que Tunico deve tomar para garantir que o novo proprietário do imóvel
seja legalmente obrigado a respeitar todos os termos do contrato de locação, incluindo o prazo de
locação de 10 anos e as condições para as reformas realizadas.
3. Quais são os procedimentos adequados que Tunico deve seguir para assegurar essa proteção?
Descreva detalhadamente indicando, inclusive, em qual ou em quais cartórios os documentos devem
ser registrados.Projeto Integrado
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Orientações para a Resposta:
Confira na Lei do Inquilinato o Artigo 8 da Lei nº 8.245/91 que trata da continuidade do
contrato de locação em caso de alienação do imóvel.
Lembre-se da importância do Registro do Contrato: Explicar a relevância do registro do
contrato de locação, detalhando como isso afeta a obrigatoriedade de cumprimento do contrato pelo
novo proprietário.
PASSO 02
Estudante, análise o seguinte contexto:
O princípio da publicidade exige a ampla divulgação dos atos praticados pela Administração
Pública. Na esfera administrativa o sigilo só se admite quando imprescindível à segurança da
Sociedade e do Estado. De acordo com o inciso XXXIII, do art. 5°, da Constituição:
“todos têm direito a receber dos órgãos públicos informações de seu
interesse particular, ou de interesse coletivo ou geral, que serão prestadas no
prazo da lei, sob pena de responsabilidade, ressalvadas àquelas cujo sigilo
seja imprescindível à segurança da sociedade e do Estado”. (BRASIL, 1988).
Para Hely Lopes Meirelles:
Publicidade é a divulgação oficial do ato para conhecimento público e início
de seus efeitos externos. Daí por que as leis, atos e contratos administrativos
que produzem consequências jurídicas fora dos órgãos que os emitem exigem
publicidade para adquirirem validade universal, isto é, perante as partes e
terceiros. (…) A publicidade, como princípio de administração pública
abrange toda atuação estatal, não só pelo aspecto de divulgação oficial de
seus atos como, também, de propiciação de conhecimento da conduta
interna de seus agentes.
Fonte: https://www.notariado.org.br/introducao-ao-direito-notarial-e-registral/. Acesso em: 24 de
abril de 2024.Projeto Integrado
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Instruções:
1. Discuta a aplicação dos princípios registrais, especialmente o princípio da publicidade no
Direito Registral.
2. Explique como o princípio da publicidade e os princípios da continuidade e da especialidade,
influenciam a segurança jurídica de situações como os contratos de locação.
3. Avalie a importância do registro de contratos de locação de longa duração no Cartório de
Registro de Imóveis e no Cartório de Títulos e Documentos, e como esses registros contribuem para
a proteção dos direitos tanto dos locadores quanto dos locatários.
4. Analise como a falta de adesão a esses princípios pode impactar as partes envolvidas em
qualquer negócio.
PASSO 03
Contextualização:
A corretora de imóveis exerce papel fundamental na intermediação de negociações
imobiliárias, sejam no processo de locação, ou compra e venda de um imóvel. No exercício
profissional o corretor de imóveis precisa orientar os seus clientes a respeito das questões
burocráticas no momento do registro de aquisições, de alienações ou ainda de garantias e restrições
referentes a bens imobiliários.
Descrição do Problema: Recentemente, uma corretora contratou um novo corretor, João,
que está ansioso para começar a trabalhar. João fecha um contrato de venda de um apartamento
com a cliente Sra. Oliveira. O apartamento é localizado em um condomínio residencial e possui um
valor considerável. João preenche todos os documentos necessários e encaminha o processo para
o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Durante o processo de registro, ocorre um erro. O funcionário do cartório digita
incorretamente o número da matrícula do imóvel, resultando em um registro associado a outro
apartamento no mesmo prédio. O apartamento da Sra. Oliveira não está corretamente registrado
em seu nome.Projeto Integrado
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Objetivo da Atividade: Identificar o erro apresentado na situação problema, verificar se
realmente existe a necessidade de correção com base na legislação para a produção dos efeitos legais
e descrever como pode ser realizado a correção para que a transação produza os seus devidos
efeitos.
Instruções:
1. Analise a situação enfrentada pelas partes envolvidas;
2. Identifique o erro, descreva quais as consequências legais do erro no registro;
3. Aponte qual a ação necessária a corretora deve realizar em relação ao registro, e qual
a forma de realizar, se pela via administrativa ou judicial;
4. Apresente a postura adequada que a corretora deve ter em relação ao cliente para
reparar o prejuízo causado.
5. Indique uma estratégia para a corretora não ter mais esse tipo de problema.
Descrição: A Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, trata das normas referentes aos
registros públicos no Brasil. Dentre as possibilidades contempladas por essa legislação, destacam-se
os institutos da retificação, restauração e suprimento. Esses mecanismos visam corrigir ou
regularizar informações constantes nos registros públicos, assegurando a exatidão e a legalidade
desses documentos.
Responda de forma fundamentada com base na legislação brasileira e no livro da disciplina.
Pergunta para reflexão: Qual é o impacto do erro do registro público de uma transação
imóvel?
Bom trabalho!
Equipe de professoresProjeto Integrado
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REFERÊNCIAS
AGHIARIAN, Hercules. Curso de Direito Imobiliário, 12ª edição. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2015. Ebook. ISBN 9788597000337. Disponível em:
https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597000337/. Acesso em: 11 fev. 2024.
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras
providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 31 dez. 1973. Disponível em:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.html. Acesso em: 24 abr. 2024.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 21 out. 1991.
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 13 fev. 2024.
Brasil. Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994. Dispõe sobre os serviços notariais e de registro.
Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21 nov. 1994. Disponível em:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm. Acesso em: 24 de abril de 2024.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 12 fev. 2024.
FARIA, Renato V.; CASTRO, Leonardo Freitas de Moraes E. Operações imobiliárias: estruturação e
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GAGLIANO, Pablo S.; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: direitos reais. v.5. São
Paulo: Editora Saraiva, 2023. E-book. ISBN 9786553625952. Disponível em:
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RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2023. E-book. ISBN 9786559648153.
Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9786559648153/. Acesso em: 13
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Inovação
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Grupo GEN,
2022. E-book. ISBN 9786559646050. Disponível em:
https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9786559646050/. Acesso em: 21 jan. 2024.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Lei do Inquilinato – Comentada Artigo por Artigo. Rio de Janeiro:
Grupo GEN, 2020. E-book. ISBN 9788530992040. Disponível em:
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2022. E-book. ISBN 9786559644544. Disponível em:
https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9786559644544/. Acesso em: 11 fev. 2024.